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各村（社區）：

經黨委政府研究同意，現將《石灣鎮農村住房建設審批管理實施方案》印發給你們，請結合實際認真貫徹執行。

                                  石灣鎮人民政府

2024年4月8日

石灣鎮農村住房建設審批管理實施方案

為加強農村宅基地管理，規范農村住房建設審批程序，保障農村住房建設安全，維護農村村民的基本居住權益 ，引導農村村民依法依規、合理有序建設住宅，節約集約利用土地，推進鄉村振興戰略實施，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國建筑法》《中華人民共和國水法》《中華人民共和國防洪法》《中華人民共和國文物保護法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》《湖南省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》《湖南省實施〈中華人民共和國城鄉規劃法〉辦法》《建筑工程施工許可管理辦法》《湖南省居民自建房安全管理若干規定》《湖南省農村住房建設管理辦法》《湖南省人民政府辦公廳關于進一步加強農村住房質量安全監管的通知》和《衡陽市農村村民住房建設管理條例》等法律、法規和政策規定，結合我鎮實際，制定本辦法。

一、指導思想

全面貫徹落實黨的二十大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，按照中央深化農村土地制度改革的總體要求，以保障和維護農民宅基地權益為出發點和落腳點，以節約集約利用為導向，以一戶一宅、公平公正、黨委領導、群眾參與、村民自治為原則，以宅基地有償使用、有序退出為突破口，堅持問題導向和底線思維，積極探索農村宅基地管理新機制，摸索出一條“職責明確、管理規范、布局合理、保障權益、節約高效、和諧秀美”的農村宅基地管理新路子，全面提升農村宅基地管理水平。

二、組織領導

農村宅基地建房由鄉鎮人民政府統一受理，鎮農業綜合服務中心、自然資源和生態環境辦公室、城建辦、行政執法大隊聯審聯辦。為加強組織領導，下設石灣鎮農村住房建設管理工作專班，具體組員如下：

組  長：許 娟

副組長：文洪偉、李 斌

成  員：劉 興、曾榮麟、譚艷春、陳庭威、何一平、陽偉平、陳 敏

三、基本原則

（一）符合規劃原則。農村宅基地建房必須符合國土空間規劃、村莊規劃以及用途管制，堅持先規劃后建設，切實發揮規劃的控制和引導作用。

（二）節約集約、占補平衡原則。農村村民住房建設應盡量使用原有宅基地和村內空閑建設用地，控制新增建設用地規模，不得突破縣域城鄉建設用地規模指標，村莊建設用地指標不得突破村莊規劃確定的村莊建議用地規模。

（三）嚴格審批原則。嚴格規范審批管理，實行年度總量控制，做到帶圖審批、按圖施工，先批后建，持證動工，未經批準不得擅自動工建設。

（四）分級管理原則。嚴格按照“村民申請，村委初審，鄉鎮聯審、縣級備案”的分級管理模式進行管理。

四、申請條件

（一）農村村民符合下列條件之一的，可以申請建房：

1.本集體經濟組織成員具備分戶條件，確需另立戶建設住宅的；

2.無住房或現有住房面積低于當地政策標準的；

3.現有住房屬于危舊房需要拆除重建的；

4.原有住房因災毀需要重建的；

5.因國家、集體建設需要遷建或者按政策實行移民搬遷的；

6.因現有宅基地生活基礎設施不齊全，自愿退出原宅基地，搬遷到人口聚居地新建的；

7.法律、法規、規章規定的其他情形。

（二）有下列情形之一的，不予批準：

1.不是本集體經濟組織成員的（引導跨鎮、村集中居住的除外）；

2.不符合國土空間規劃（土地利用總體規劃）、村莊規劃的；

3.不符合“ 一戶一宅 ”規定或者不具備立戶條件的；

4.原有農村宅基地上的住房出賣、出租、贈與他人或者改作生產經營等其他用途的；

5.所申請的宅基地存在權屬爭議的；

6.已參加集中建設住宅或原有住房被征收已進行征地拆

遷安置及預拆遷安置的；

7.因戶籍變動，在原集體經濟組織有住房的；夫妻共有一處宅基地，雖已分戶再申請農村宅基地的；夫妻雙方戶口不在同一集體經濟組織，其中一方已有農村宅基地的；

8.法律、法規、規章規定的其他不予批準的情形；

9.多子女家庭父母應與其中一個有本集體經濟組織成員資格的子女共同擁有一處宅基地，獨生子女家庭不得分戶另行申請宅基地。

（三）宅基地面積標準：

農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積包括住房和附屬用房以及庭院等用地。農村村民每戶宅基地面積標準涉及占用耕地的，最高不超過一百三十平方米；使用耕地以外其他土地的，最高不超過一百八十平方米；全部使用村內空閑地和原有宅基地的，最高不超過二百一十平方米。使用多種類型土地的，按以上土地類型的比例進行計算最大用地面積。

（四）規范申請應提供下列資料：

1. 村民小組建房會議記錄

2. 衡東縣農村宅基地和建房（規劃許可）申請表

3. 衡東縣農村宅基地使用承諾書

4. 衡東縣農村宅基地和建房（規劃許可）公示表

5. 衡東縣農村宅基地和建房（規劃許可）審批表

6. 申請人身份證和家庭成員戶口簿

7. 住宅建設工程設計方案或者政府職能部門提供的設計圖

五、選址管理

第六條農村住房建設必須符合國土空間規劃（土地利用  總體規劃、村莊規劃），位于自然保護區、文物保護區、歷史文化名村等區域的還應符合相關保護規劃。按照“農戶自愿、方便生產、符合規劃、節約土地 ”的原則，鼓勵村民到農村集  中居住點建房。住房建設涉及占用農用地、生態公益林等地類的應當先辦理相關轉用手續。

第七條農村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積包括住房和附屬用房以及庭院等用地。農村村民每戶宅基地面積標準涉及占用耕地的，最高不超過一百三十平方米；使用耕地以外其他土地的，最高不超過一百八十平方米；全部使用村內空閑地和原有宅基地的，最高不超過二百一十平方米。使用多種類型土地的，按以上土地類型的比例進行計算最大用地面積。

第八條農村村民住房建設選址應當符合村莊規劃，避開 地質災害、洪澇災害、地下采空等危險區域，嚴格控制切坡建房。

（一）禁止在下列區域建房：

1.永久基本農田區域；

2.飲用水水源一級保護區；

3.河道湖泊管理范圍；

4.在公路沿線住房建設的，其房屋邊緣與公路用地外緣的間距為國道不少于 20 米、省道不少于 15 米、縣道不少于 10 米、鄉道不少于 5 米。在高速公路沿線住房建設的，其房至邊緣與高速公路隔離欄的間距不少于30米，在鐵路線路安全保 護區范圍、在機場周邊住房建房的應當遵守鐵路安全保護和機場管理有關法律法規規定。

（二）法律、法規規定的其他禁止建房區域。

第九條農村住房建設確需切坡臨崖的，須在縣自然資源 部門、鄉鎮人民政府及村（社區）委員會的監督和指導下，在切坡和臨崖位置實施保護治理工程，堅持先治理后建房，簽訂《切坡建房承諾書》。縣自然資源部門、鄉鎮人民政府及村（社區）委員會現場驗收放線后，方可建設住宅。

六、審批管理

“限額”以上是指樓層在3層及以上、工程投資額在30萬元以上或建筑面積在300平方米以上的農村住房建設。其他農村住房建設簡稱為“限額”以下農村住房建設。

（一）“ 限額 ” 以下農村住房建設審批管理：

1.村民申請。符合申請條件的村民 ，以戶為單位向所在村 （社區） 委員會提出書面申請，填寫《農村宅基地和建房（規 劃許可）申請表》《農村宅基地使用承諾書》《村民住宅建設質量安全責任承諾書》，提供身份證、戶口簿的復印件。

2.村民小組初審。村（社區）委員會收到申請15日內安排村民小組到現場查看，并組織召開村民小組會議討論申請理由、擬用地位置、擬建住宅層數和面積等情況，經會議同意后，由村民小組組長簽署同意意見，并將申請資料、村民小組會議記錄等材料交村（社區）委員會審查。

3.村（社區）委員會審查。村民小組將相關材料遞交村（社區）委員會審查（村民委員會重點審查提交的材料是否真實有效、建房申請戶是否為村集體經濟組織成員、擬建房用地是否符合村莊規劃、是否符合“ 一戶一宅 ”、是否征求建房用地相鄰權利人意見等）。

未通過審查，或申請的擬建房用地權屬存在爭議、經村（社區）委員會調查核實不具備申請條件的，村（社區）委員會應將申請材料在審查完成后5日內退回建房申請人并告知原因。建房申請人有異議可在15日內向鄉鎮人民政府申請核查，鄉鎮人民政府應當在 20日內予以答復。

4.鄉鎮現場踏勘。鄉鎮人民政府收到村（社區）委員會上   報的村民建房申請資料后，應當于5個工作日內組織鄉鎮相關   部門進行現場踏勘和測繪，踏勘前建房申請人可從鄉鎮人民政府提供的住宅建筑設計圖集中選定圖紙、風貌。如不在圖集中選定，也可由建房申請人自行選擇具備資質的技術單位繪制圖紙，在踏勘時一并提交鄉鎮人民政府備案。參與現場踏勘人員和相關負責人在《農村宅基地和建房（規劃許可）踏勘審批表》中出具明確的意見，對需要其他部門核實情況的，相關部門應當核實并出具明確意見，并將村民建房信息錄入《湖南省農村住房規劃建設管理信息平臺》。

5.鄉鎮審批。鄉鎮農業綜合服務中心收集申請表、承諾書、 戶口簿、村民小組會議記錄、圖紙、施工隊伍資質審查表、審批表等相關材料后，形成“ 一戶一冊 ”檔案資料，提交鄉鎮黨政聯席會議進行審批，并形成會議紀要。聯席會議通過的，鄉鎮人民政府按程序批準核發《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。聯席會議不通過的，應當于5個工作日內向建房申請人出具不予批準的正式文書進行告知（附件8）。宅基地審批和規劃許可手續應同時申請、線上辦理、同步審批、同時核發。其中涉及農用地轉用的，依法辦理農轉用審批單后再進行辦理《鄉村建設規劃許可證》和《農村宅基地批準書》。

（二）“ 限額 ” 以上農村住房建設審批管理

“ 限額 ” 以上農村住房建設除辦理本條第一款農村住房建設審批管理手續外，還應按以下程序審批：

1.施工許可 。“ 限額 ” 以上的新建、改（擴）建、重建農村住房建設，須納入基本建設程序管理，向縣自然資源部門申請辦理《建設工程規劃許可證》。建房申請人或代辦工作人員憑《鄉村建設規劃許可證》《農村宅基地批準書》和《建設工程規劃許可證》等相關資料 ，向縣住建部門申請核發《建筑工程施工許可證》。

2.勘察設計。建房申請人應委托具備相應資質的勘察單位進行地質勘察并出具勘察報告。由縣住建部門提供符合方案設計深度要求的設計圖集，免費供建房申請人選擇。建房申請人也可自行委托有資質的設計單位進行設計，設計圖紙須加蓋設計單位出圖專用章并經有資質的設計人員簽字認可，設計費用自理。

3.施工圖審查。建房申請人或代辦工作人員向縣住建部門提出申請，提供勘察報告、施工圖設計文件等資料，縣住建部門在受理申請后5個工作日內組織專家對圖紙進行評審，及時反饋評審意見，符合評審要求的， 出具相關勘察設計審查意見。選用縣住建部門提供的設計圖集的，對選用圖集的施工圖部分直接予以認可，僅對地基基礎等未選用圖集部分進行審查， 審查合格后縣住建部門予以備案。農村住房建設應當執行現行技術標準和要求，鼓勵使用綠色環保節能建筑材料 、采用裝配式建筑技術，鼓勵自主配套建設無害化廁所。

4.申請辦理《建筑工程施工許可證》須滿足以下條件：

（1）已經辦理該建筑用地批準手續；

（2）已經取得《建設工程規劃許可證》；

（3）已經確定具備相應資質的施工企業和項目負責人；

（4）施工圖設計文件已按規定進行審查。

（三）定位放線

農村宅基地用地手續完善后，建房申請人應當委托建筑技能培訓合格的農村建筑工匠或者有資質的建筑施工企業施工，并將簽訂的施工合同、農村住宅質量保修書、村民住宅建設質量安全責任承諾書等材料報送至鄉鎮人民政府負責城建工作的工作人員辦理開工信息登記，再提出放線定樁申請。鄉鎮人民政府收到申請5個工作日內會同村（社區）委員會和測繪技術單位、施工方到現場進行定樁放線，設立《農村村民新建住宅公示牌》，公示牌設立后方可開工建設。

六、建設管理

第十一條   農村住房建設手續完善后，建房申請人應當購買人身意外、安全生產責任等保險。“ 限額 ”以上農村住房建設必須委托有資質的建筑施工企業進行施工，有條件的可以委托監理進行工程全過程管理。

（一）定位放線。農村宅基地用地手續完善后，建房申請人應當委托建筑技能培訓合格的農村建筑工匠或者有資質的 建筑施工企業施工，并將簽訂的施工合同、農村住宅質量保修 書、村民住宅建設質量安全責任承諾書等材料報送至鄉鎮人民 政府負責城建工作的工作人員辦理開工信息登記，再提出放線

定樁申請。鄉鎮人民政府收到申請5個工作日內會同村（社區）委員會和測繪技術單位、施工方到現場進行定樁放線，設立《農村村民新建住宅公示牌》，公示牌設立后方可開工建設。

（二）基槽（樁）驗收。建房申請人在基槽（樁）建設完工后向鄉鎮人民政府申請基槽（樁）驗收，鄉鎮人民政府收到申請后5個工作日內會同村（社區）委員會和測繪技術單位、施工方進行基槽（樁）驗收。基礎施工到正負零后，鄉鎮人民政府根據建房申請人的申請，組織測繪技術單位進行正負零復核測量。

（三）建設監管。鄉鎮人民政府、村（社區）委員會在巡查過程中對建設是否符合建筑設計圖、鄉村建設規劃許可、建設工程規劃許可、施工技術標準規范等內容進行監管。縣自然資源部門將對建設是否符合建設工程規劃許可等要求進行巡查監管。

（四）質量安全監管。按照“鄉鎮負責日常巡查監管、縣住建部門負責質量安全抽檢”的模式，對建房戶、施工單位行為以及工程實體質量、施工安全進行監督。鄉鎮人民政府要認真落實農村住房建設全過程的巡查監管主體責任，實行選址踏 勘到場、定點放線到場、基坑基槽驗收到場、工程重要節點到 場、主體結構完工到場、竣工驗收到場等“六到場”制度以及日常不定期檢查登記制度，對每個階段檢查做好臺賬資料，發現違法建設行為，應立即下達書面停工通知書，并嚴格依法處置。

1.“ 限額 ”以下新建農村住房建設質量安全監管。鄉鎮人民政府負責質量安全監督管理工作。縣住建部門每年將對全縣新建農村住房隨機抽查不少于當年新建總量的20%，集中抽查不少于2次，對發現的問題及時交由屬地鄉鎮人民政府督促整改到位。鄉鎮工程專業技術人員要采用目測、檢測儀器等方法對工程施工質量和安全進行檢查。重點檢查是否符合施工圖、工程建設強制性標準要求；檢查關鍵工序和重要部位施工作業面施工質量；抽查現場攪拌混凝土、砂漿和預拌混凝土的質量控制情況；抽查施工現場腳手架搭設、臨時用電、模板支撐體系、基坑支護、提升設備安裝使用情況；施工現場安全帽、安全網、安全帶的使用及樓梯口、預留洞口、通道口、陽臺與屋面臨邊的防護情況等。禁止使用無生產廠家、無產品合格證、無商標標識的“ 三無 ”產品，禁止使用國家明令禁止使用的垂直運輸機具、施工機具和施工工藝。

2.“ 限額 ”以上新建農村住房建設質量安全監管。縣住建部門將根據建房的規模和特點，按照“一房一策”制定質量安全監督方案，聯合屬地鄉鎮人民政府，對建房戶、施工單位進行監督。每月監督抽查不少于1次；在基礎、主體、裝飾施工階段時，每階段監督抽查次數不少于1次。重點對房屋建設各方責任 主體提供的相關文件資料和現場施工情況進行監督檢查。監督檢查中發現有違法違規行為的，應簽發整改通知書，責令改正。對依法應當實施行政處罰的，在調查取證和核實后，依法處理。

3.農村住房改（擴）建、重建質量安全監管。農村住房改 （擴）建、重建須按照農村住房建設審批管理的程序辦理相關審批手續后，才能施工，鼓勵委托專業設計單位進行設計。對于變動房屋主體承重結構的或者改（擴）建 、重建面積在 300 平方米以上的，須向縣住建部門申請辦理《建筑工程施工許可證》，由縣住建部門納入工程質量安全監管。其他改（擴）建、重建項目由鄉鎮人民政府負責工程質量安全監管。

農村住房建設的改（擴） 建、重建禁止下列行為：

（1）未經原設計單位或者具有相應資質的設計單位提供設計方案，變動建筑主體和承重結構；

（2）侵占公共空間或者損害公共部位和設施；

（3）其他影響建筑結構和使用安全的行為。

鄉鎮人民政府對建筑材料及施工過程進行日常質量安全監管，形成巡查工作臺賬，同時將巡查記錄錄入《湖南省農村住房規劃建設管理信息平臺》。村（社區）委員會也要明確1名農村住房建設專干，負責農村住房建設管理工作和日常巡查。

縣住建部門將對鄉鎮農村住房建設質量安全監督工作提供指導服務，根據鄉鎮人民政府報送的農村住房建設質量安全監督臺賬，采取“雙隨機”抽查方式，對農村村民建房監管情況進行監督抽查，督促糾正監督抽查中發現的違法違規行為。

七、驗收管理

（一）“ 限額 ” 以下農村住房建設驗收管理

1.規劃和用地核實。農村住房竣工后，建房申請人應及時向鄉鎮人民政府提交規劃和用地核實申請，鄉鎮人民政府在收到申請后5個工作日內會同村（社區）委員會和施工方進行現場核實。核實通過后，鄉鎮人民政府在《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》上簽署意見。

2.竣工驗收。農村住房竣工驗收由建房申請人或委托村代辦員邀請鄉鎮人民政府、設計單位及施工方進行竣工驗收，鄉鎮人民政府、村（社區）委員會負責對驗收組織形式、驗收程序、執行驗收標準以及勘察、設計、施工等環節執行法律、法規、規范 、強制性標準等情況進行現場監督，房屋竣工驗收合格后，驗收組人員在《衡東縣農村住宅建設竣工驗收表》上簽署驗收意見。未組織竣工驗收或者竣工驗收不合格的，不得投入使用，擅自投入使用的，鄉鎮人民政府要責令停止使用，并不得辦理不動產登記。

現場勘察和分項驗收等關鍵環節，原則上要有鄉鎮工程專業技術人員參與。

3.資料歸檔。農村住房驗收合格后15日內，鄉鎮人民政府要將農村村民建房信息、相關資料、證明資料按“ 一戶一冊 ”要求進行整理歸檔，于90日內報送一份至縣住建部門，并將農村住房建設檔案錄入《湖南省農村住房規劃建設管理信息平臺》。改（擴）建、重建的農村住房建設檔案應納入原檔案 一并管理，無原檔案的應當建立新檔案。

（二）“限額 ”以上農村住房建設驗收管理

1.規劃和用地核實。農村住房竣工后，建房申請人應及時向鄉鎮人民政府提交規劃和用地核實申請，鄉鎮人民政府在收到申請后5個工作日內會同村（社區）委員會和施工方進行現場核實。核實通過后，鄉鎮人民政府在《農村宅基地和建房（規劃許可）驗收意見表》上簽署意見。

2.竣工驗收。鄉鎮人民政府在規劃和用地核實驗收后，在5個工作日內告知縣住建部門，提出竣工驗收申請。縣住建部門在收到申請之日起3個工作日內，組織縣自然資源部門（由自然資源部門核發建設工程規劃許可證的項目）、鄉鎮人民政府、村（社區）委員會開展驗收工作，設計、施工等單位要一并到場參加。縣住建部門將對竣工驗收的組織形式、驗收程序、執行驗收標準等情況進行現場監督，核實通過后在《衡東縣農村住宅建設竣工驗收表》上簽署意見。住建部門發現有違反建設工程質量管理規定行為的，將會責令改正該違規行為，并將對竣工驗收的監督情況作為工程質量監督報告的重要內容。

3.驗收備案。縣住建部門在竣工驗收合格之日起5日內向備案機關提交工程質量監督報告。建房申請人在工程竣工驗收合格之日起15日內，向縣住建部門申請辦理工程竣工驗收備案手續。對符合要求的項目， 備案機關應在2個工作日內完成備案手續。

4.資料歸檔。 農村住房建設工程驗收合格后，鄉鎮人民政府要將農村村民建房信息、相關資料、證明資料按“ 一戶一冊 ”要求進行整理歸檔，于90日內報送一份至縣住建部門， 在7個工作日內填寫好《衡東縣“ 限額 ” 以上農村住房建設工程竣工驗收資料歸檔表》，建立“ 限額 ”以上農村住房建設工程檔案，并將農村住房建設檔案錄入《湖南省農村住房規劃建設管理信息平臺》。改（擴）建、重建的農村住房建設檔案應納入原檔案一并管理，無原檔案的應當建立新檔案。

（三）確權發證

建房申請人憑相關驗收資料和證明材料依法依規向鄉鎮不動產登記窗口申請辦理不動產登記。

八、保障措施

（一）加強監督管理，全面落實“六到場”要求

一是實行選址踏勘到場、二是定點放線到場、三是基坑基槽驗收到場、四是工程重要節點到場、五是主體結構完工到場、六是竣工驗收到場。

要依法組織開展農村宅基地管理動態巡查，明確動態巡查區域第一責任人，將巡查相關信息建立巡查記錄臺賬，并上報動態巡查監控平臺。從房屋定位放線開始直至竣工驗收結束，嚴格按照《自然資源動態巡查及自然資源違法行為查處辦法》要求開展巡查，做到“早發現、早制止、早處置”，確保將不符合規劃的各類建設行為消除在萌芽狀態。

（二）嚴格執法，依法處理不合規建房。

村民在禁止建房區域建房或者未經審批擅自建房、未依據審批要求建房的，由鎮人民政府責令限期改正，逾期不改正的，依法組織拆除。

（三）嚴格執行“一戶一宅”制度。

拆舊新建房屋的，舊房應當在新建房屋竣工后六個月內，由建房戶自行拆除。如建房戶在規定期限內未自行拆除舊房，由鎮人民政府依法組織拆除，拆除舊房所產生的費用由建房戶承擔，并按照相關法律法規予以處罰，處罰結案前，新建住房不得辦理不動產登記。

（四）嚴肅工作紀律。

宅基地是保障農民安居樂業和農村社會穩定的重要基礎，宅基地管理事關廣大農民的切身利益，事關鄉村治理的質量水平，事關鄉村振興戰略的順利實施。鎮人民政府把農村宅基地管理已納入村級管理績效考核；各部門各村要提高政治站位，堅決杜絕推諉扯皮和不作為、亂作為的現象，防止出現工作“斷層”“斷檔”。鎮紀委不定期督查、暗訪、通報。對工作不力、玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，要依紀依法嚴肅追責。